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2021年1月18日
後疫情時代2021東京不動產行情

2020年受到疫情的影響,自3月日本政府發布緊急宣言後,3月至6月整個不動產市場交易量幾乎腰斬,直到7月才慢慢動起來,所以2020年整個成交戶數有明顯的減少,雖然7月也有像台灣報復性買盤進場而成V型反轉,但中間有太多的停頓相較2019年還是少了21.9%的成交量,根據日本不動產經濟研究所的統計資料,對於今年2021年的市場供給預測比2020年增加31%左右,恢復到一年首都圈3萬多戶的水準,本葉国際資産管理株式会社社長林彥宏表示與其說市場成長31%的成交量,不如說這是V型反轉後回復到不動產市場正常的軌道,但前提是在於新冠肺炎的疫苗能够順利的施打,如果今年(2021年)疫情也慢慢朝向平息的方向發展的話,去年是市場脫離軌道,那今年該恢復到2020年原有的軌道上,若說2021年市場會大跌或大漲,不如說是恢復元氣的一年,很多人在問這時候到底還能不能在日本東京買房,林彦宏社長的看法是現在反而是入場的好時機,就圖表所看到的,東京的都心區部的單價,從2012年2013年的起漲點從每平方米86.2萬日圓成長到2020年的127.8萬日圓,大家認為去年受新冠肺炎影響應該是跌的,但實際上還是漲的,也沒因為東京奧運沒有舉行就大跌,因為東京土地的供給量有限,要買好東西的話,今年絕對是要好好注意把握。


再者,從經濟基本面來看,第一是因為全球政府為了因應經濟衰退而實行貨幣量化寬鬆政策,各主要經濟體都幾乎零利率,大家都把現金轉成資產,股市漲的脫離現實,所以不動產再怎麼樣也差不到哪裡去。第二,在日本因為疫情因素在家工作時間拉長,所以造成自有住宅的需求增加,在家時間多了,希望空間更大,居家環境品質更好,若預算有限就會往郊區購置,所以郊區的成交數量有上升,若有足夠預算的就會在都心置產。在郊區的車站附近比較大型的住宅大樓或是都心的高級住宅最受歡迎,若是加上有好的視野,或附近有較大的綠地空間,更是炙手可熱。第三是日本自用住宅的貸款利息可以扣抵所得稅的門檻由之前50平方米的住宅,有可能調降到40平方米,所以這種1LDK的小套房在市場上對於單身一族來說應該會越來越搶手,因為與其租的套房,不如擁有自用住宅,又可以減稅,這是日本當地需求的變動。

總體而言,倒不是因為經濟有多好,而是在疫情下,為了保值,不動產變成不得不為的投資好標的,從下面的兩張圖表就可以清楚的看到這個趨勢,在這樣的一個環境下,不動產投資自然欲小不易!


數字來源: 日本不動產經濟研究所

圖表製作: 本葉国際資產管理株式会社

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